Legionellenprüfung: Pflicht, Ablauf und Kosten

Für viele Vermieter ist die Legionellenprüfung eine der Pflichten, von denen man erst erfährt, wenn etwas passiert ist. Dabei ist die Regelung überschaubar: Es geht um bestimmte Warmwasseranlagen, feste Fristen und einen klaren Ablauf. Dieser Beitrag erklärt, wer prüfen muss, wie eine Untersuchung abläuft, was sie ungefähr kostet, was davon auf die Betriebskosten umgelegt werden darf und was bei einem auffälligen Befund passiert.

Wer prüfen muss

Die Untersuchungspflicht nach der Trinkwasserverordnung greift, wenn vier Bedingungen zusammenkommen. Fehlt auch nur eine davon, besteht keine Pflicht:

Es handelt sich um eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Als solche gilt eine Anlage mit einem Speicher von mehr als 400 Litern oder mit mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Der Zirkulationsanteil zählt dabei nicht mit.
Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Vermietung ist gewerblich in diesem Sinne, auch die Vermietung einzelner Wohnungen.
Es gibt Entnahmestellen, an denen Wasser vernebelt wird. In der Praxis heißt das: mindestens eine Dusche.
Die Anlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Diese beiden Haustypen nimmt die Trinkwasserverordnung ausdrücklich von der Untersuchungspflicht aus (§ 31 TrinkwV), auch dann, wenn alle übrigen Bedingungen erfüllt sind.

Typischer Fall ist das Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserversorgung.

Ein- und Zweifamilienhäuser fallen grundsätzlich heraus. Das gilt unabhängig davon, ob das Haus selbst bewohnt oder vermietet ist, und unabhängig von der Größe der Anlage: Auch ein Zweifamilienhaus mit einem 500-Liter-Speicher und Duschen ist nicht untersuchungspflichtig. Ebenfalls nicht betroffen sind Wohnungen mit dezentraler Erwärmung, etwa mit Durchlauferhitzer oder eigener Therme in jeder Wohnung.

Wichtig: Eine Pflicht zur Untersuchung ist nicht dasselbe wie ein ausgeschlossenes Risiko. Legionellen können sich in jeder Warmwasseranlage vermehren, auch im Einfamilienhaus. Wer hier Sicherheit will, lässt freiwillig prüfen.

Wie oft geprüft werden muss

Gewerbliche Abgabe, also die klassische Vermietung: mindestens alle drei Jahre.
Öffentliche Abgabe, etwa Hotels, Kliniken, Pflegeheime, Sporthallen, Schulen: mindestens einmal jährlich.

Das Gesundheitsamt kann im Einzelfall kürzere Abstände anordnen, etwa nach einem früheren Befund. Umgekehrt kann es die Frist verlängern, wenn über mehrere Untersuchungen hinweg alles unauffällig war. Wer eine Großanlage betreibt, muss sie außerdem beim Gesundheitsamt anzeigen.

Wie eine Untersuchung abläuft

Die vorgeschriebene Untersuchung ist eine sogenannte orientierende Untersuchung, und die Probenahme darf nicht selbst gemacht werden. Sie erfolgt durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle, die auch das Labor stellt. Typischer Ablauf:

Termin mit der Untersuchungsstelle, Zugang zu Keller und mindestens einer Wohnung pro Steigstrang organisieren.
Probenahme am Austritt des Warmwasserbereiters, im Rücklauf der Zirkulation und an peripheren Entnahmestellen, meist einer Dusche je Steigstrang. Dabei werden auch die Temperaturen dokumentiert.
Analyse im Labor, das Ergebnis liegt nach einigen Tagen vor.
Befund an den Betreiber, die Mieter müssen über das Ergebnis informiert werden können.

Bewertet wird gegen den technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter, kurz 100 KBE/100 ml.

Was die Prüfung kostet

Einen Pauschalpreis gibt es nicht, weil die Kosten von der Anlage abhängen. Den Preis bestimmen im Wesentlichen vier Punkte:

die Anzahl der Probenahmestellen, und die richtet sich nach der Zahl der Steigstränge,
der Aufwand für die Probenahme vor Ort samt Anfahrt,
die Laboranalyse je Probe,
eventuelle Zusatzleistungen wie Dokumentation, Bericht oder Beratung.

Ein kleines Mehrfamilienhaus mit wenigen Strängen kommt daher meist mit einem überschaubaren Betrag aus, während bei großen Objekten mit vielen Strängen jede zusätzliche Probenahmestelle die Rechnung erhöht. Weil sich die Preise je nach Region und Anbieter deutlich unterscheiden, lohnt es sich, zwei bis drei Angebote von zugelassenen Untersuchungsstellen einzuholen und dabei genau zu vergleichen, wie viele Proben enthalten sind.

Umlage auf die Betriebskosten

Die Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung gelten als Betriebskosten und können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden, weil sie wiederkehrend anfallen. Anders sieht es bei den Folgen eines auffälligen Befundes aus: Eine Gefährdungsanalyse, die Sanierung der Anlage und Reparaturen sind Instandhaltung und damit Sache des Eigentümers. Diese Grenze ist ein häufiger Streitpunkt in der Nebenkostenabrechnung.

Wenn der Wert überschritten ist

Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, läuft ein festes Programm an:

Meldung an das Gesundheitsamt, unverzüglich durch den Betreiber.
Gefährdungsanalyse durch eine fachlich qualifizierte Person: Wo sitzt die Ursache, welche Bauteile sind betroffen?
Maßnahmen, von der Temperaturanhebung über die thermische oder chemische Desinfektion bis zum Umbau der Anlage.
Information der Mieter über Befund und Maßnahmen, bei hohen Werten kann das Gesundheitsamt ein Duschverbot anordnen.
Nachuntersuchung, um den Erfolg zu belegen.

Was technisch hinter diesen Maßnahmen steckt, beschreiben wir im Beitrag Wie Legionellen entstehen und was du bei Befall tust.

Und wenn du Mieter bist?

Du hast Anspruch darauf, das Ergebnis der letzten Untersuchung zu erfahren. Frag schriftlich bei Vermieter oder Hausverwaltung nach, wann zuletzt geprüft wurde und wie der Befund ausfiel. Bleibt die Antwort aus oder wird trotz Pflicht nicht geprüft, kann das Gesundheitsamt eingeschaltet werden. Bei einem bestätigten Befall kommt je nach Ausmaß und Einschränkung eine Mietminderung in Betracht. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, Gerichte haben dazu sehr unterschiedlich entschieden, deshalb ist im Zweifel eine mietrechtliche Beratung sinnvoll.

Der schnelle Zwischenschritt: selbst testen

Zwischen zwei Pflichtprüfungen liegen bis zu drei Jahre, und wer nicht unter die Pflicht fällt, wird nie automatisch geprüft. Für beide Fälle gibt es den einfachen Weg: Mit dem Legionellen Wassertestkit nimmst du selbst eine Probe, ein akkreditiertes Fachlabor wertet sie aus, der Befund liegt in der Regel rund elf Tage nach Probeneingang vor.

Wichtig zur Einordnung: Ein Selbsttest ersetzt die vorgeschriebene Untersuchung einer Großanlage nicht, weil dort auch die Probenahme geregelt ist und durch eine zugelassene Stelle erfolgen muss. Er ist die richtige Wahl für die Eigenkontrolle: als Mieter mit Verdacht, als Eigentümer eines Einfamilienhauses ohne Prüfpflicht, vor dem Einzug in eine lange leerstehende Wohnung oder zur Kontrolle nach einer Sanierung. Wie du die Ergebnisse einordnest, erklärt unser Überblick Legionellen im Trinkwasser.

Häufige Fragen zur Legionellenprüfung

Wie oft muss ein Vermieter prüfen lassen?

Bei vermieteten Wohnungen mit Großanlage mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Abgabe wie in Hotels oder Pflegeheimen mindestens jährlich.

Gilt die Pflicht auch für ein Zweifamilienhaus?

Entscheidend ist nicht die Zahl der Wohnungen, sondern die Anlage: Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, dazu Vermietung und mindestens eine Dusche. Trifft das zu, greift die Pflicht auch bei zwei Parteien.

Sind die Kosten umlagefähig?

Die regelmäßige Untersuchung gilt als Betriebskosten und ist bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig. Gefährdungsanalyse, Sanierung und Reparaturen sind Instandhaltung und trägt der Eigentümer.

Was passiert bei Überschreitung des Maßnahmenwerts?

Meldung an das Gesundheitsamt, Gefährdungsanalyse, Maßnahmen zur Beseitigung, Information der Mieter und eine Nachuntersuchung. Bei sehr hohen Werten kann ein Duschverbot angeordnet werden.

Darf ich die Probe selbst nehmen?

Für die gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung nicht, dort ist eine zugelassene Untersuchungsstelle zuständig. Für die eigene Kontrolle darfst du selbstverständlich selbst testen.

Fazit

Die Legionellenprüfung ist keine Formalie, sondern der einzige regelmäßige Blick in eine Anlage, die man sonst nie von innen sieht. Wer die Fristen kennt, die Probenahme sauber organisiert und die Ergebnisse dokumentiert, hat wenig zu befürchten. Und wer zwischen zwei Pflichtterminen wissen will, wie es um sein Wasser steht, kann das mit wenig Aufwand selbst prüfen.

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