Schimmel in der Mietwohnung | Rechte und Mietminderung

Schwarze Flecken in der Schlafzimmerecke, ein muffiger Geruch hinter dem Schrank: Schimmel in der Mietwohnung ist ärgerlich und sorgt schnell für Streit. Der Vermieter verweist aufs Lüften, du vermutest einen Baumangel. Wer muss den Schimmel beseitigen, darfst du die Miete mindern, und wie weist du den Befall nach? In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Rechte und Pflichten du als Mieter hast, wie du richtig vorgehst und wie du den Schimmel so dokumentierst, dass du im Streitfall gut dastehst.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen ein Mieterverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht weiter.

Ist Schimmel ein Mangel der Mietwohnung?

In aller Regel ja. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, in dem du sie vertragsgemäß nutzen kannst. Schimmel an Wänden, Decken oder Fenstern beeinträchtigt diese Nutzung. Ob der Vermieter dafür geradestehen muss, hängt aber von der Ursache ab: Liegt sie im Gebäude, etwa bei einem undichten Dach, einem Rohrbruch oder aufsteigender Feuchtigkeit, ist er in der Pflicht. Hat der Mieter den Schimmel durch sein Verhalten verursacht, sieht es anders aus.

Was du als Mieter sofort tun solltest

Wer Schimmel entdeckt, sollte schnell und nachweisbar handeln. So gehst du vor:

Vermieter schriftlich informieren: Nach § 536c BGB musst du einen Mangel unverzüglich anzeigen. Der Berliner Mieterverein rät, das aus Beweisgründen schriftlich zu tun und die Beseitigung zu verlangen. Am besten per Brief oder E-Mail, die du später vorzeigen kannst.
Fotos machen: Fotografiere die betroffenen Stellen mit Datum und am besten mit einem Maßband daneben. Wiederhole die Fotos in regelmäßigen Abständen, dann siehst du, ob der Befall wächst.
Nicht selbst großflächig entfernen: Wenn du den Schimmel komplett beseitigst, bevor der Vermieter ihn gesehen hat, fehlt später der Beweis. Kleine Stellen kannst du vorher dokumentieren und in Absprache mit dem Vermieter behandeln.
Befall bestätigen lassen: Ein Laborbefund zeigt schwarz auf weiß, dass es sich um Schimmel handelt und nicht um Schmutz oder Ruß.
Lüften und Heizen festhalten: Notiere, wann und wie du lüftest und heizt. Ein Hygrometer zeigt dir die Luftfeuchtigkeit. Diese Notizen helfen, wenn dir später falsches Lüften vorgeworfen wird.
Beraten lassen: Mietervereine helfen laut Verbraucherzentrale beim Schriftverkehr mit dem Vermieter.

Warum die Mängelanzeige so wichtig ist

Wenn du den Schimmel nicht meldest und der Vermieter deshalb nicht reagieren konnte, verlierst du nach § 536c Abs. 2 BGB unter anderem dein Recht auf Mietminderung für diese Zeit. Außerdem kannst du für Schäden haften, die durch die verspätete Meldung entstehen, etwa wenn sich der Schimmel weiter ausbreitet. Wie wichtig das ist, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.09.2024 (64 S 143/23): Weil die Mieterin den Mangel nicht angezeigt hatte, bekam sie unter anderem kein Schmerzensgeld zugesprochen.

Mietminderung bei Schimmel: Wie viel ist möglich?

Ist die Wohnung durch den Schimmel nur eingeschränkt nutzbar, musst du nach § 536 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen. Die Minderung gilt kraft Gesetzes, sie muss also nicht erst genehmigt werden. Eine unerhebliche Beeinträchtigung zählt allerdings nicht.

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab: wie groß der Befall ist, welche Räume betroffen sind und wie stark die Nutzung eingeschränkt ist. Eine feste Tabelle mit verbindlichen Werten gibt es nicht. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

Gericht und Urteil	Situation	Minderung
LG Berlin, 06.04.2021, 67 S 358/20	Schimmel trotz Lüften nach dem Merkblatt des Vermieters	25 Prozent der Bruttomiete
AG Köpenick, 08.02.2001, 17 C 475/00	Schimmel an den Außenwänden aller Zimmer sowie in Bad und Küche	20 Prozent der Bruttokaltmiete
LG Berlin, 26.09.2024, 64 S 143/23	Nach der Sanierung nur noch leicht erhöhte Werte	5 Prozent

Vorsicht bei zu hoher Minderung: Kürzt du die Miete stärker, als ein Gericht später für angemessen hält, entstehen Mietrückstände. Im schlimmsten Fall droht eine Kündigung. Der Berliner Mieterverein empfiehlt deshalb, die Miete im Zweifel nur unter Vorbehalt voll weiterzuzahlen und das schriftlich zu erklären. Wer dagegen ohne Vorbehalt voll weiterzahlt, kann das Geld unter Umständen später nicht zurückverlangen.

Wer ist schuld: Baumangel oder falsches Lüften?

Das ist der häufigste Streitpunkt. Die Gerichte gehen dabei in Schritten vor. Das Landgericht Berlin fasst es im Urteil 64 S 143/23 so zusammen: Zuerst muss der Vermieter alle Ursachen ausräumen, die aus seinem Bereich kommen können, also etwa Baumängel, undichte Leitungen oder Feuchtigkeit von außen. Erst wenn ihm das gelingt, musst du als Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch dein Wohnverhalten entstanden ist.

Zum Lüften hat der Bundesgerichtshof am 05.12.2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) entschieden, dass es Mietern zumutbar ist, zweimal täglich etwa 15 Minuten oder dreimal täglich etwa 10 Minuten zu lüften. Im selben Urteil ging es um Wärmebrücken in Altbauten: Sie sind kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Bauzeit entspricht. Eindringende Feuchtigkeit durch schadhafte Bauteile ist dagegen etwas anderes.

Was ein Schimmeltest als Nachweis leisten kann

Im Streitfall musst du als Mieter zuerst den Mangel selbst darlegen. Ein Foto zeigt einen dunklen Fleck, aber nicht, ob es wirklich Schimmel ist. Hier hilft eine Laboranalyse. Das Umweltbundesamt hält Klebefilmproben, die unter dem Mikroskop ausgewertet werden, ausdrücklich für sinnvoll, um zu bestätigen, dass eine Verfärbung tatsächlich Schimmel ist.

Ein Laborbefund kann dir helfen:

Den Befall belegen: Du hast schriftlich, dass an dieser Stelle Schimmel wächst, mit Datum.
Hinweise auf die Ursache liefern: Manche Gattungen wachsen nur bei sehr nassem Material. Im Fall des Landgerichts Berlin wies ein Sachverständiger Chaetomium nach, einen Pilz, der laut Gutachten typischerweise bei Wasser- oder Leitungsschäden auftritt. Solche Befunde sprechen eher für einen Schaden am Gebäude als für falsches Lüften.
Die Sanierung kontrollieren: Kommt der Schimmel nach der Beseitigung zurück, kannst du das erneut belegen.

Wichtig: Ein Labortest belegt den Schimmel und die Gattung, er klärt aber nicht allein, woher die Feuchtigkeit kommt. Ist die Ursache umstritten, braucht es oft zusätzlich einen Bausachverständigen.

Für den Nachweis eignet sich der Schimmel Test von empowerDX: Du nimmst mit dem Folienkontaktstreifen eine Probe an der betroffenen Stelle, schickst sie an das Partnerlabor und erhältst innerhalb von 5 bis 7 Werktagen nach Probeneingang einen verständlichen Befund. Auf Wunsch bestimmt das Labor zusätzlich die Gattung. Tipp: Fotografiere die Stelle, bevor und nachdem du die Probe nimmst.

Wer bezahlt die Beseitigung?

Liegt die Ursache im Gebäude, muss der Vermieter den Schimmel und die Ursache auf eigene Kosten beseitigen. Ist der Schimmel nachweislich durch falsches Lüften oder Heizen entstanden, kann er die Kosten vom Mieter verlangen. Laut Umweltbundesamt kann in einigen Bundesländern, etwa in Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Hessen, außerdem die Wohnungsaufsicht einschreiten und die Beseitigung anordnen, wenn der Vermieter nicht handelt.

Schimmel vorbeugen und Ärger vermeiden

Regelmäßig stoßlüften: Mehrmals am Tag die Fenster kurz ganz öffnen, statt sie dauerhaft zu kippen.
Alle Räume heizen: Kühle Räume und Wände sind anfälliger für Schimmel.
Möbel nicht direkt an Außenwände stellen: Ein paar Zentimeter Abstand lassen die Luft zirkulieren.
Luftfeuchtigkeit im Blick behalten: Ein Hygrometer zeigt früh, ob ein Raum zu feucht ist.
Wasserschäden sofort melden: Nach einem Rohrbruch müssen die Materialien schnell trocknen.

Häufige Fragen zu Schimmel in der Mietwohnung

Darf ich die Miete sofort mindern?

Die Minderung gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel besteht und du ihn angezeigt hast. Weil die richtige Höhe im Einzelfall schwer einzuschätzen ist, ist es oft sicherer, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen und sich beraten zu lassen.

Muss ich den Schimmel selbst entfernen?

Nein, die Beseitigung ist grundsätzlich Sache des Vermieters, wenn die Ursache in seinem Bereich liegt. Entferne den Befall nicht, bevor du ihn dokumentiert und gemeldet hast.

Reicht ein Foto als Beweis?

Ein Foto mit Datum ist ein wichtiger erster Schritt. Es zeigt aber nicht sicher, ob es sich um Schimmel handelt. Ein Laborbefund ergänzt die Fotos und macht den Befall eindeutig.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Setze ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung und lass dich von einem Mieterverein beraten. In manchen Bundesländern kannst du dich außerdem an die Wohnungsaufsicht wenden.

Fazit

Schimmel in der Mietwohnung ist meist ein Mangel, für den der Vermieter einstehen muss, solange die Ursache nicht beim Mieter liegt. Entscheidend ist, dass du den Schimmel sofort schriftlich meldest, mit Fotos dokumentierst und deine Lüftungs- und Heizgewohnheiten festhältst. Eine Mietminderung ist möglich, ihre Höhe hängt aber vom Einzelfall ab, deshalb ist eine Zahlung unter Vorbehalt oft der sicherere Weg. Ein Laborbefund belegt, dass es wirklich Schimmel ist, und kann über die Gattung sogar Hinweise auf die Ursache geben. Bei Streit helfen Mieterverein, Anwalt oder Bausachverständige weiter.